Contenido Valoración de inmuebles de naturaleza urbana

La necesidad de encontrar el valor de los bienes inmuebles, tanto en lo que respecta al suelo, como a la construcción, o al conjunto de ambos, bien sea para resolver situaciones de mercado, bien de carácter fiscal, bien con finalidad indemnizatoria, de forma que pueda ser útil al profesional que desarrolla su actividad en dicho campo, -arquitecto, promotor, jurista, agente de la propiedad, etcétera-, y, a su vez, cuyo tratamiento pueda hacer accesible su conocimiento a quienes, aun sin la amplia formación específica que requiere, necesitan de su concurso, hace precisa la aparición de un estudio como el que se muestra. El presente trabajo, no obstante el incremento de publicaciones surgidas de un tiempo a esta parte, continúa cubriendo un vacío al respecto, si nos atenemos a la acogida que evidencia, pues de modo conciso y riguroso ofrece la comprensión de los conceptos y el desarrollo metodológico correspondiente, de forma que permiten alcanzar el valor buscado, resolviendo de igual forma todos los interrogantes que surgen en la aplicación de los métodos tratados. Hasta el presente, los trabajos planteados con esta orientación son muy escasos, refiriéndose en su mayoría a aspectos que bien son muy concretos, bien excesivamente genéricos y con planteamientos estrictamente teóricos, no resultando de utilidad en la formación del tasador o en la práctica profesional

ÍNDICE

CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN A LA TEORÍA DEL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA

1.1. OBJETO
1.2. UNA APROXIMACIÓN AL SIGNIFICADO DE VALOR
1.2.1. ESCUELA CLÁSICA
1.2.2. ESCUELA NEOCLÁSICA
1.2.3. ECONOMÍA KEYNESIANA
1.3. VALOR DE MERCADO Y PRECIO DE UN INMUEBLE
1.4. ACEPCIONES DEL VALOR, DE USO FRECUENTE EN LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
1.5. FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO
1.6. SIGNIFICADO DE LA RENTA COMO RENDIMIENTO. PLANTEAMIENTOS TEÓRICOS DEL VALOR DE LOS
INMUEBLES
1.6.1. TEORÍA DE LA ACCESIBILIDAD
1.6.2. TEORÍAS DE LA EXTERNALIDAD
1.6.2.1. Externalidad física
1.6.2.2. Externalidad social
1.6.2.3. Externalidad económica
1.7. LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE: TIPOS Y PROCEDIMIENTOS
1.7.1. TIPOS DE VALORACIÓN: ADMINISTRATIVAS O REGLADAS Y DISCRECIONALES O NO REGLADAS
1.7.2. PROCEDIMIENTOS BÁSICOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA: ADITIVOS, GLOBALES Y MIXTOS

CAPÍTULO 2. EL MÉTODO DE COMPARACIÓN SEGÚN EL MERCADO

2.1. CONCEPTO
2.2. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN
2.3. ESTUDIO DE MERCADO
2.4. ESTUDIO DE LA MUESTRA. DEPURACIÓN
2.5. ANÁLISIS DE LA MUESTRA CONFORME A LAS VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR
2.6. HOMOGENEIZACIÓN DE LA MUESTRA
2.7. OBTENCIÓN DE LA UNIDAD COMPARABLE. APLICACIÓN DE LA REGRESIÓN MÚLTIPLE Y OTROS MODELOS.

CAPÍTULO 3. EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS

3.1. INTRODUCCIÓN
3.2. CAPITALIZACIÓN – ACTUALIZACIÓN
3.3. LA RENTA. DISCUSIÓN PARTICULAR
3.4. CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO
3.5. DATOS DEL MERCADO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
3.5.1. TIPO DE DESCUENTO O DE INTERÉS
3.5.2. ESPERANZA DE VIDA ECONÓMICA
3.5.3. FLUJO DE RENDIMIENTOS
3.5.4. VALOR DE REVERSIÓN
3.6. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN
3.6.1. ESTIMACIÓN DE LA RENTA BRUTA
3.6.2. ANÁLISIS DE LOS COSTES Y RENDIMIENTO NETO
3.6.3. CAPITALIZACIÓN DE LOS RENDIMIENTOS NETOS
3.7. ESTUDIO DE LA CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS
3.7.1. ANÁLISIS DE LA TASA DE INTERÉS EN LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS. CLASES
3.7.2. OTRAS TASAS DE INTERÉS PRÁCTICO: TASA DE INTERÉS LEGAL, TASA DE INTERÉS DE DEMORA Y TASA ANUAL EQUIVALENTE
3.7.3. CAPITALIZACIÓN MEDIANTE RATIOS
3.7.4. FORMULACIONES FINANCIERAS DE CAPITALIZACIÓN Y ACTUALIZACIÓN
3.8. CONSIDERACIONES FINALES

CAPÍTULO 4. EL MÉTODO DEL CÁLCULO DEL VALOR COMO RESIDUO

4.1. CONCEPTO
4.2. NOCIONES PREVIAS
4.3. METODOLOGÍA
4.3.1. MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
4.3.1.1. Ecuación de la promoción
4.3.1.2. Ecuación simplificada de valoración
4.3.2. MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
4.3.2.1. Ecuación de valoración
4.3.2.2. Ecuación simplificada de valoración

CAPÍTULO 5. EL MÉTODO DEL COSTE DE LA CONSTRUCCIÓN

5.1. INTRODUCCIÓN
5.2. PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DE EDIFICIOS URBANOS
5.2.1. VALORACIÓN SINTÉTICA
5.2.2. VALORACIÓN ANALÍTICA
5.3. VALORES INTRÍNSECO Y DE REPOSICIÓN O REEMPLAZAMIENTO
5.4. ELEMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA ESTIMACIÓN DEL COSTE
5.5. AMORTIZACIÓN Y DEPRECIACIÓN DE LA OBRA
5.5.1. CONCEPTO
5.5.2. SUPUESTOS DEPRECIATORIOS
5.5.3. TIPOS DE AMORTIZACIÓN
5.5.4. TIPOS DE AMORTIZACIÓN SIMPLIFICADOS

CAPÍTULO 6. LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA

6.1. CONCEPTO
6.2. DEL VALOR CATASTRAL COMO BASE DEL VALOR FISCAL, AL VALOR CATASTRAL COMO VALOR DE MERCADO
6.3. METODOLOGÍA DE LA VALORACIÓN CATASTRAL
6.4. NORMAS TÉCNICAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR
6.5. LA PONENCIA DE VALORES
6.6. VALOR DEL SUELO
6.6.1. VALORES EN POLÍGONO
6.6.2. VALORES EN CALLE, TRAMO DE CALLE, TRAMO DE CALLE, ZONA O PARAJE
6.6.3. VALORES EN PARCELA
6.7. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
6.7.1. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
6.7.3. COEFICIENTES CORRECTORES
6.8. COEFICIENTES CORRECTORES DE LOS VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES
6.9. CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

CAPÍTULO 7. VALORACIÓN URBANÍSTICA

7.1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA
7.2. SITUACIÓN ACTUAL. CONCEPTO
7.3. FINALIDAD DE LA VALORACIÓN URBANÍSTICA
7.4. VALOR DEL SUELO EN SUS DIVERSAS SITUACIONES BÁSICAS Y CIRCUNSTANCIAS DEL MISMO
7.4.1. VALORACIÓN DEL SUELO RURAL
7.4.2. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO
7.5.1. DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN
7.5.2.DE LA INICIATIVA Y LA PROMOCIÓN DE ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN O DE
EDIFICACIÓN
7.6. VALORACIÓN DEL SUELO EN EQUIDISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS
7.7. VALORACIÓN DE OBRAS, EDIFICACIONES, INSTALACIONES, PLANTACIONES, ARRENDAMEINTOS, CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Y DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES
7.7.1. VALORACIÓN DE LAS EDIFICACIONES, OBRAS, INSTALACIONES Y PLANTACIONES
7.7.2. VALORACIÓN DE LAS INDEMNIZACIONES A ARRENDATARIOS
7.7.3. VALORACIÓN DE LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Y DE LOS DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES
BIBLIOGRAFÍA